Покупка недвижимости в Испании. Совет адвоката.

В данной статье мы рассмотрим вопросы связанные с прозрачностью сделки купли-продажи недвижимости в Испании.

Покупка недвижимости в Испании. На что обратить внимание

Здесь сразу хочу отметить, что ошибкой многих является мнение, что их недвижимость проверит нотариус, но его задача констатировать факты при подписании основного договора купли продажи.

Например, вы подписали договор резервы и внесли задаток, следующим действием будет подписание основного договора купли-продажи у нотариуса. В назначенный день и время вы встречаетесь у нотариуса, чтобы оформить заключение сделки. Перед подписанием и вручением чека продавцу, нотариус обязан убедиться, что вы понимаете содержание договора, а также что именно вы приобретаете (описание недвижимости). И тут выясняется, что в документах не фигурирует бассейн или на покупателя ложится бремя неуплаченных налогов за несколько лет или вместо 4 комнат в документах 3 комнаты и тд. Согласитесь, неприятный сюрприз. Вам остается либо купить недвижимость и тогда все проблемы ложатся на вас, либо отказываться от сделки.

Важно!

Перед внесением резерва, всегда проверяйте документы и не стесняйтесь задавать вопросы.

Если вы уже столкнулись с проблемными моментами после покупки, напишите или позвоните мне.

Основными документами для проверки недвижимости до подписания договора резервы и внесения какой либо суммы, являются:

  • Нота симпле недвижимости (гаража/кладовки/участка)
  • Оплата налогов за последние 5 лет. Расходы на комунидад.
  • Кадастровый план
  • Фактуры воды, электричества, газ.
  • Лицензия на проживание (cédula de habitabilidad)
* Отдельная история, если продавец получил в собственность недвижимость по наследству.

Разберем некоторые ситуации из практики.

Вам понравился дом с бассейном, а в Нота Симпле он отсутствует, и всем кажется что бассейн то ведь есть, но на самом деле есть только то, что прописано в Нота Симпле. То есть если в документации бассейна нет, то значит он построен нелегально, что ведёт за собой штрафы, расходы на его легализацию. Если бассейн невозможно легализовать, тогда вас обяжут его демонтировать.

Немаловажным при покупке дома является проверка его общих квадратных метров разрешенных на данном участке, скажем пятно застройки. В каждой провинции есть свои нормативы для застройки на конкретном участке. Некоторые застройщики прибегают к небольшой хитрости, строят 3 спальни, а после получения cédula de habitabilidad достраивают еще одну спальню, не регистрируя ее в кадастре. 

Очень важно проверить долги по налогам за последние 5 лет, возможно предыдущий собственник был неплатежеспособный, а новый собственник, которым зачастую является банк, данный налог не заплатил, тогда данные платежи возлагаются на нового собственника.

В случае с квартирами, я всегда рекомендую запросить копии писем последних собраний жильцов, возможно жилой комплекс, в котором располагается недвижимость, нуждается в ремонте (течет крыша, покраска фасада и так далее).

Лицензия на проживания (cédula de habitabilidad) один из самых основных документов, если его нет, то необходимо выявить причину. На практике, был случай когда с виду очень хороший дом при перепродаже не имел данного документа, свет и вода у собственника оформлены официально не были, то есть он пользовался строительной водой и электричеством.

Данные нюансы являются важными в случае переговоров по снижению цены, а также покупки вашего будущего дома без сюрпризов.

Если у вас возникли вопросы или вам необходима юридическая поддержка, пожалуйста обращайтесь!

Оставьте свои контактные данные и я свяжусь с вами в ближайшее время

Оставьте свой номер телефона и я вам перезвоню